문턱 더 높아진 임대보증보험…등록임대사업자 ‘망연자실’

문턱 더 고속의 임대보증보험…등록임대사업자 ‘망연자실’

임대사업자등록이란 무엇인가?11 임대사업자등록의 정의와 필요성 임대사업자등록이란 주택을 임대 목적으로 취득하거나 보유하고 있는 사람이 국세청이나 시군구청에 신고하는 제도입니다. 임대사업자로 등록을 하면 국가에서 여러가지 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 반면 임대사업자로 등록하지 않으면 세금을 더 많이 내야 하고, 법적으로 문제가 생길 수도 있습니다. 예를 들어, 2021년부터는 2,000만원 이하의 임대소득도 무조건적으로 소득세를 납부해야 합니다.

또한 전월세 상한제도가 시행되어서 전월세를 과도하게 올리면 벌금이 부과될 수 있습니다. 따라서 주택을 임대하는 인원은 임대사업자로 등록하는 것이 좋습니다.

동일 소재지에 복수의 사업자등록

사업자등록을 한 배우자, 지인, 친인척 등 제3자의 사업장소재지를 빌리는 것은 기본적으로 안됩니다. 기본적으로 1개의 장소에는 1개의 사업자등록만 가능하게 되어 있습니다. 하지만 제 3자의 사업장소재지에 면적 일부를 할당받아 사업자 등록을 하는 것은 가능합니다. 각기 분할된 공간에 상정 업종으로 구분하여 운영하고 거래 및 대가의 행위가 독립적으로 이뤄질 경우는 각자 사업자등록을 교부받을 수 있습니다.

이럴때 당연히 임대차계약전대계약이나 무상임대확인서를 제출해야 합니다. 하지만 사업주가 하나의 사업장에서 여러 업종을 운영하려 한다면 이 경우는 기존의 사업자등록에 업종/업태를 추가하는 방식으로 합니다.

주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔 차이점

동일한 오피스텔이어도 어떤 용도로 사용하느냐에 따라 큰 차이점이 있습니다. 이 둘의 차이점을 잘 이해하고 희망하는 용도로 사용해야 수익은 올리고, 세금은 줄일 수 있어요. 주거용 오피스텔은 전입 신고가 가능합니다. 따라서 전세자금 대출도 가능하지요. 주거용이니만큼 소유 주택 수에도 포함이 됩니다. 주거용 오피스텔을 보유하고 있으면 사업자 등록 시 주택임대사업자로 등록합니다. 반면 업무용 오피스텔은 업무용이므로 전입 신고가 불가합니다.

따라서 전세자금 대출도 불가하지요. 업무용이니 소유 주택 수에 포함되지 않고요, 사업자 등록 시에도 일반임대사업자로 등록합니다. 오피스텔 부가세 환급

이제 본격적인 오피스텔 부가세 환급에 관하여 알아보겠습니다.

32 세금 신고 및 납부, 전월세 상한제 적용 등의 의무

임대사업자로 등록하면 세금 신고 및 납부, 전월세 상한제 적용 등의 의무를 이행해야 합니다. 예를 들어, 세금 신고 및 납부는 해마다 소득세 신고 기간에 꼭 해야 하며, 소득세 납부서를 발급받아 세금을 납부해야 합니다. 또한 전월세 상한제는 조정대상지역에서 신규로 계약하는 전월세 계약에 적용되며, 전월세를 과도하게 올리면 벌금이 부과될 수 있습니다.

상가임대사업자 등록 후 세금 납부

상가임대사업자 등록 후에는 부가가치세와 소득세를 내야 합니다. 상가임대업자의 수입금액은 월세의 합계액에 전세금 혹은 임대보증금에 대한 간주임대료를 합하여 계산됩니다. 세금계산을 위한 예시를 살펴보겠습니다. 김씨는 2019년에 상가를 임대하였으며 월세수입은 5,000,000원, 월 관리비수입은 1,000,000원, 임대보증금은 5억 원, 상가 임대취득가액은 2억 원입니다. 이를 기준으로 소득세를 계산해보시면 총 수입금액은 72,000,000원이며 소득세액은 36,000,000원입니다.

추계로 신고할 경우 기장하는 경우보다. 세금을 더 많이 내야 한다고 합니다. 따라서 신고 방법에 따라 세금을 절약할 수 있는지 고려해야 합니다.

지인의 공간을 렌트 신청

위의 상황처럼 월세, 전세로 살고있었으나 임대주가 동의를 해주지 않거나 이미 임대차계약서 상에 특약으로 사업자등록 금지조항이 있다면, 본인 소유의 집이 있는 부모님이나 형제, 지인의 주소로 등록할 수도 있습니다. 이 경우는 전월세 주택에 사업자등록을 하는 것과 동일합니다. 집주인을 임대인으로, 본인을 임차인으로 하는 무상임대계약서를 작성하면 되고, 지인도 임대한 공간일 경우, 전대동의서, 전대계약서를 작성합니다.

물론 비용이 들지 않겠지요. 가끔 전전대계약서나 전대사용동의서 라고 작성하기도 하는데 다. 됩니다.

다만 타인명의인 친척, 지인의 가정집주소에서 일을 한다는게 타당치않다고 판단할 수도 있다고 해서 관할 세무서에 미리 문의하고 진행하거나, 신청 후 세무서에서 연락이 왔을 때 잘 설명하여 공무원을 설득할 수 있어야합니다.

임대등록 전 유의사항

등록임대주택은 임대의무기간10년 이상 동안 임대하여야 하며 임대등록사업자의 개인적인 사정으로 말소 신청할 수 없습니다. 등록임대주택은 등록 이후부터 직전 임대료 대비 임대료 증액5 이내 제한규정을 적용받으므로 임대사업자가 마음껏 임대료를 조정할 수 없습니다. 세제혜택은 주택유형, 기준시가, 면적, 등록시기, 임대의무기간 등에 따라 상이하므로 등록 전 국세청세무서 혹은 시군구세무과에 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문