부동산 계약의 해지, 위약벌 조항, 전세계약, 전세 계약 사기 예방

부동산 계약의 해지, 위약벌 조항, 전세계약, 전세 계약 사기 예방

임차인이 연속해서 연체하는 것과 독립적으로 차임 연체액이 통틀어서 3개월분에 이르면, 임대인은 임대차합의를 일방적으로 해지할 수 있습니다. 임차인이 월차임 1월분, 3월분, 5월분을 지급하지 못해 연체한 월차임의 합계가 3개월분이라면, 임대인은 임대차합의를 해지할 수 있습니다. 그리고 임대차계약 해지일에 임차인은 임대차보증금들을 반환받고 점포를 임대인에게 반환해야 할 것입니다. 물건을 렌트 사용한 것의 보상으로 지불하는 사용 수익의 대가를 말합니다.

임대차에서는 임차물 사용의 대가로서 지급하는 현금 그 밖의 물건을 말합니다. 차임은 무조건적으로 금전이어야 하는 것은 아니고 민법상 아무런 제한이 없기 때문에 당사자 간에 차임을 금전으로 할 것인지 여부를 결정하면 되고 차임액도 약정으로 자기만의 방식으로 정할 수 있어요.

상속인에 대한 확인

따라서 상속인을 제대로 확인하는 것이 중요합니다. 보증금 반환을 요구해온 사람이 진정한 상속인이 맞는지 또 다른 상속인은 없는지 몇명이나 되는지 또 대표로 보증금들을 받을 인원은 누구인지 등을 파악해야 하므로 가장먼저 유가족이라는 사람들에게 상속인을 파악할 수 있는 서류들을 요구해야 합니다. 대부분 가족관계증명서를 들이미는데 사실 가족관계증명서 하나만으로는 분명히 파악할 수 없습니다.

보증금 이중 회수 주의

유가족이라며 상속인A가 돌려달라 하여 보증금 전액을 돌려줬는데 추후 또다른 상속인B가 나타나 전세금 반환을 요구하면, 이미 돌려줬기 때문에 안줘도 되는게 아니라 이중으로 돌려주는 상황이 발생할 수 있습니다. 협의가 잘 되면 모르지만 법적상속인이 확실한 상속인B가 반환을 요구하면 법적으로는 다시 돌려줘야 하니 주의해야 합니다. 이후 이중으로 돌려준 보증금 금액에 대해서는 민사로 다시 처음 돌려줬던 A에게 반환을 희망하는 소송을 해서 돌려받을 수 있습니다.

따라서 특정 상속인에게 보증금 회수 시에는 무조건적으로 모든 상속인유가족의 동의를 얻었는지를 확인하는 서류가 필요하며 동의서에 있는 상속인 외에 누락된 상속인은 없는지도 확인이 필요합니다. 모두 근거 서류로써 받아두셔야 합니다.

상속인 확인 서류

법적으로 모든 상속인을 파악하기 위해서는 죽은 계약자세입자 할머니의 제적등본, 기본증명서, 가족관계증명, 혼인관계증명, 친양자입양관계, 입양관계증명, 말소자주민초본이 필요합니다. 어마어마 하지요. 이 모든걸 다. 달라고 하면 아마 황당해하거나 뭐그렇게 많은걸 떼달라 하느냐며 화를제시하거나 뭐 그렇습니다. 껄끄럽고 어렵죠.

그래서 대부분 신원이 확실하고 그간 문제가 없던 세입자거나.. 부동산중개인이 중간에서 중재를 하여 대충 가족관계증명서에 동의서 쯤 받아두고 보증금 반환을 시도합니다.

별 문제없이 그냥 흘러가면 좋으련만 생각치 못한 상속인이 나타나 문제가 발생하면 큰 고생 시작이니 처음부터 제대로 요구하고 또 상속인 측에서도 함께하는 것이 쌍방간 에티켓이겠죠. 위 서류중 입양에 대한 서류는 생략하기도 합니다.

문제가 되는 제6조의3의 제4항

묵시적 계약갱신의 경우는 임차인이 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다고 분명히 규정되어 있어 논란의 여지가 없습니다. 그러나 임차인의 갱신요구권에 의해 갱신된 임대차계약도 제6조의 3의 4항이 제6조의 2 묵시적 갱신계약의 해지조항을 준용한다고 함으로써 큰 논란이 되고 있고 최근 합의를 해지할 수 없습니다.는 임대인의 손을 들어준 판결도 나와서 주목을 받고 있습니다.

합리적 해결 방법

세입자 사망 후 보증금 반환은 진정한 상속인에게 해주는데 사망시점 자동 계약해지가 되는 것은 아니므로, 죽은 임차인의 권리의무 상속을 받은,말 그대로 임대차합의를 이어받은 상속인이 계약의 해지를 요구해 올 경우, 보편적인 임대차계약 시의 처리와 동일하게 반환시기, 복비지불자 등을 정하면 됩니다. 보증금 반환은 진정한 상속인을 확인 후 돌려주되, 유가족 확인이 안되거나 동거인이 있다던지 자녀들끼리 합의가 안된다던지 복잡해보이면 법원 공탁으로 처리하시고, 만약 진정한 유가족이 분명히 확인이 되고 협조적이면 가능한한 유가족과 잘 합의해서 유가족에게 직접 반환하는 것이 나의 시간과 에너지를 아낄 수있는 이성적인 선택인 듯 합니다.

자주 묻는 질문