양도소득세 세율, 분양권 양도세율 및 장기보유 특별공제율

양도소득세 세율, 분양권 양도세율 및 장기보유 특별공제율

이번에는 일반 주택을 보유한 경우 추가로 조합원 입주권이나 분양권을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우 양도소득세에 관하여 살펴보겠습니다. 먼저 조합원 입주권은 도시및주거환경정비법이나 빈집및소규모주택정비에관한법에 따라 신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 의미합니다. 또한 분양권은 주택법등에 따라 일반분양에 의하여 신규주택을 공급받을 수 있는 입주자로 선정된 지위를 의미합니다. 일반적으로 일시적 2주택이라 하면 종전 주택을 보유한 상태에서 이사, 취업 등의 사유로 인하여 신규주택을 취득한 경우 종전주택을 먼저양도하는 경우에 적용합니다.

위에서 조합원 입주권아니면 21.1.1 이후 취득한 분양권, 이하 본 글에서 분양권은 다른 언급이 없으면 21.1.1 이후 취득한 분양권을 의미합니다은 주택과 다르므로 다른 규정을 두어 종전주택에 대한 세금 면제 혜택을 두고 있습니다.

세금 면제 미적용 시

비과제 요건에 부합되는 못하는 경우 당연히 양도세율이 중과됩니다. 비조절 대상 지역의 경우 종전 주택을 3년 이내에 처분하셔야 합니다. 조정대상지역에 포함되는 경우 종전 주택을 2년 이내에 처분하셔야 합니다. 해당 기간 내 처분을 못하면 세금 면제 적용 대상에서 제외됩니다. 세금 면제 조건에 부합되지 않는 경우 최대한 중과를 피하셔야 합니다. 2022년2022년 2월까지 양도세율 표 일시적 2 주택 세금 면제 요건을 만족시키지 않는 경우 신규 주택을 취득한 뒤 3년 이내 주택을 처분하는 경우 중과되지 않습니다.

즉, 기본 세율이 적용됩니다.

양도차익 양도가액 취득가액 필요경비

필요경비란? 필요경비는 부동산을 취득할 때에 나간 지출과 자산 가치를 높이기 위해 지출한 수선비를 말합니다. 취득세, 법무사 비용, 중개수수료, 세무 전문가 비용 난방시설, 보일러 교체 비용, 발코니새시, 방범창 설치비, 방확장공사비, 홈오토 설치비 다만 싱크대 보일러 수리비용, 벽지 장판 교체비용, 옥상 방수 공사비, 화장실 마루 공사비는 인정되지 않습니다. 적격증빙서류와 금융거래증빙금융거래이체내역 있어야 필요경비를 인정받을 수 있습니다.

부동산 관련 지출은 증빙서류를 잘 챙겨야 하며 계좌이체나 신용카드 거래로 대금을 지불하시길 권합니다.

양도소득세 신고

부동산을 양도하는 경우 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 예정신고를 하여야 합니다. 거주자의 양도소득세 납세지는 조소지 관할세무서 입니다. 다만, 그 주소지가 없는 경우 그 거소지로 합니다. 주소지가 2이상인 때에는 주민등록법에 의하여 등록된 곳을 납세지로 하고, 거소지가 2이상인 때에는 생활관계가 보다. 밀접하나의 곳을 납세지로 합니다. 예정신고 기한내에 신고하지 않는 경우 무신고가산세 20 및 납부지연가산세 1일 10만분의 22 과세됩니다.

2020년 12월 31일 이전 취득한 분양권만 2개인 경우

그렇다면 위와 같은 소득세법 시행령이 생기기 전에 취득한 분양권이라면 어떨까요? 2020년 12월 31일 이전에 분양권만 2개를 갖고 있는 경우를 예를 들어보겠습니다. 이럴때 취득한 분양권은 주택으로 보지 않습니다. 따라서 먼저 주택으로 완공되어 취득하는 주택이 종전주택이 되고 나중에 완공되어 취득하게 되는 분양권이 신규주택이 되는 것이죠. 그래서 이 경우 1 주택 1 분양권의 특례가 아닌 일시적 2 주택의 특례를 적용할 수 있는 것입니다.

일시적 2 주택의 종전주택 양도세 세금 면제 조건을 간결하게 상기시켜 보자면 1 주택을 취득하고 1년이 경과한 뒤에 신규주택을 취득하고 1 주택을 2년 보유 아니면 거주하게 되면 종전주택을 양도할 때에 양도세가 비과세가 됩니다.

분양사무소명의변경

중도금 승계를 마친 후 분양사무소로 갑니다. 매도자, 매수자 간 명의 변경을 위해서입니다. 매매계약서 작성, 중도금 승계를 위한 은행 방문, 명의 변경을 위한 분양사무소 방문은 보통 하루 안에 종료됩니다. 부동산 법정 수수료율에 명시된 수수료를 계산합니다. 거래가액은 분양가 전체일까요?, 일부일까요? 구체적인 계산법은 계약서 날짜를 기점으로 중도금 납입된 만큼의 금액을 기준으로 삼습니다. 계약금 10, 중도금 606회, 잔금 30인 분양가 6억원짜리 아파트를 중도금 3회까지 납부했을 때 분양권 매매를 했다면 거래가액은 얼마일까요? 6억원이 아닌 2억 4천만원입니다계약금 6천만원중도금 3회차 합계 1억8천만원 실거래가 신고는 분양가발코니 확장비옵션비프리미엄을 모두 합한 금액으로 신고합니다.

내가 팔고자 하는, 혹은 사고자 하는 아파트의 프리미엄이 얼마일까 계산하려면 거꾸로 뒤집으면 됩니다.

자주 묻는 질문