상가 간주임대료 어떻게 계산할까 주택수, 소득세, 보증금, 분리과세

상가 간주임대료 어떻게 계산할까 주택수, 소득세, 보증금, 분리과세

지식,정보,소식 지난 10월 부동산 매도 후 슬슬 양도세를 내야되는 시점이 다가 왔네요. 양도소득세 기한이 양도일 기준 당월말일부터 2개월째 되는달의 말일까지라고 하여 아직 여유가 있지만 어짜피 내야 세금 정리해보려고 국세청에 들어갔었습니다.

턴키형식 공간 전체공사

부동산내 특정 공간을 전체적으로 이뤄지면 개량으로 판단, 필요경비로 인정 가능. 예시 전체적으로 함께 이뤄지면 개량으로 판단하여 인정. 욕실공사도 변기와 세면대 교체, 욕조 제거 및 샤워부스 설치, 타일시공 등이 전체적으로 함께 이뤄지면 개량으로 판단해서 필요경비로 인정될 수 있다는 판례가 있습니다. 하지만, 변기와 세면대 교체, 욕조 제거 및 샤워부스 설치, 타일시공 등을 하나하나 각각 수행하는 경우, 이는 수익적 지출로 보아 필요경비로 인정되지 않는다고 합니다.

다만, 인테리어 공사계약시 자본적지출과 수익적지출이 턴키로 묶어서 공사계약사항을 하기 때문에 본인은 전체 금액을 모두 필요경비로 신고하더라도 추후 국세청에서 요구해서 다. 필요경비가 아닌 항목을 발라낼 수 있습니다.

양도소득세 절감 방법

양도세 절감하는 방법에는 아래와 같이 장기보유거주를 통한 장기보유특별공제를 받거나, 부동산 소유로 발생한 필요경비를 처리하는 두 가지 방법이 있습니다.

장기보유+거주 : 장기보유특별공제 이용부동산 소유로 발생한 필요경비 처리필요경비 처리에는 반드시 영수증(현금영수증, 신용카드매출전표, 세금계산서)과 같은 객관적인 증빙이 가능해야 하니 부동산 매수,매도시 반드시 영수증 종류를 잘 보관하고 있어야 합니다.

간주임대료 소득세 계산 및 신고방법, 분리과세

첫번째 임대수입이 환산하고 3주택 이상이거나 3억원 이상의 주택이 있는지 확인한 후 연 수입이 얼마인지 계산한 후 소득세를 납부하시면 됩니다.

3주택 이상이면서 월세수입의 합계가 2천만원 이상인 경우 분리과세 혹은 종합과세를 선택할 수 있습니다. 분리과세를 결정하는 경우, 임대사업자를 등록했을 때와 등록하지 않았을 때의 세금이 다릅니다.

자녀증여, 부담부증여 고려해보기

앞서 말했다시피 자녀에게 증여하는 것은 5천만원까지 기본공제이므로 5천만원은 아무렇게나 줘도 상관없습니다. 증여를 한 후에 국세청 홈택스에서 할 수 있습니다.

부담부증여란 채무(빚,대출)과 함께 상가를 증여해주는 것입니다. 한마디로 대출과 함께주는 것입니다. 이것의 강점은 대출비중이 증여액에서 제외되므로 증여세와 취득세를 절약시켜줍니다. 대신 대출액 만큼 양도소득세를 별도로 부과해서 그냥 증여가 좋은지 대출받은 후 증여(부담부증여)가 좋은지 판단해야합니다.

간주임대료 계산

간주임대료에 변화되는 이율을 현재 예금이율 1.2이고 내년에는 2.9로 오른다고 합니다. 보증금 3억원이 처음 공제되며 그 이상 5억원에서 초과분 2억원에 대한 간주임대료가 부과됩니다. 총 간주임대료 5억원 3억원 x 60 x 1.2

보증금 5억원일 때 1년을 기간으로 정해서 나온 값이며 간주임대료 계산기를 이용하면 빠르게 어떤정도로 세금이 나올지 예상할 수 있습니다.

검단신도시 롯데 위치 분석

이미 인근의 상업용지들은 프라자 상가 건물이 건축되어 상권이 형성되고 있는 과정에 있습니다. 검단 롯데캐슬 넥스티엘 위치를 기준으로 서쪽과 동쪽에는 여러가지 프랜차이즈들이 입점해 있으며, 밤낮으로 인근 아파트 거주민이 이용을 하고 있고요. 현재는 아직 역이 개통되지 않았으며, 양쪽의 상권 흐름이 롯데컨소시엄의 사업부지로 인해 끊겨있습니다. 보니, 더욱 활성화될 수 있는 상황까지 아직까지는 가지 못하고 있으며, 각각의 서로 다른 권역인 것처럼 단절된 흐름을 보이고 있습니다.

이 흐름을 저절로 연결해줄 수 있는 Key는 롯데에 있으며, 그 중심에 있는 곳이기도 하기에 양 두 곳 중 어느 지역이 더 활기찬 모습을 보이든, 한쪽으로 치우치든과 상관없이 유동인구를 흡수할 수 있겠습니다.

상가 양도소득세 계산법

양도차익 양도가액 취득가액 필요경비양도소득금액 양도차익 장기보유특별공제양도소득과세표준 양도소득금액 기본공제양도소득세액 양도소득과세표준 x 세율 누진공제

중요한 것은 양도를 먼저하는 것이 유리한지 증여를 먼저하는 것이 유리한지 판단하는 것입니다. 필요경비나 장부처리까지 고려해서 판단해야합니다. 세금 공제처리를 위해서 세무사의 컨설팅도 참고하는 것도 도움이 됩니다.

또 간편장부대상자라고 하더라도 세무대리인의 도움을 받아, 복식부기 기준에 따라 장부를 작성해 소득세 신고를 하면 납부세액의 20를 100만 원 한도로 세액에서 공제 기장세액공제를 받을 수 있습니다.

자주 묻는 질문