건폐율과 용적률, 한방에 정리하자

건폐율과 용적률, 한방에 정리하자

건폐율 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말합니다. 용적률 대지면적에 대한 연면적의 비율을 말합니다. 난 안다. 분명 아는데 설명하라고 하면 그거 그거 있잖아 하게 되는 부동산 용어들이 있습니다. 어쩌겠는가. 분명 알지만 정리를 못하는 건 제대로 모른다는 것이니 밖으로 말이 술술 나올 때까지 공부하는 수밖에 없습니다.. 최대한 쉽게 잘 설명할 수 있게 공부해보자. 건폐율 수평 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말합니다. 건축면적 divide 대지면적 x 100 1 대지면적 대지의 수평투영 면적을 말합니다.

11 대지 각 필지로 나눈 토지를 말합니다.

용적률이 높으면 무조건적으로 최고?

하지만 높은 용적률은 향후 아파트 재건축 시에 수익성 악화로 돌아오기도 합니다. 아파트의 경우 재건축 시 토지에 대한 지분을 세대주들이 나눠 가져야 하는데요. 이 경우 세대수가 많은 아파트일수록 대지 지분을 더 많은 사람들과 나눠야 해서 과거 높은 용적률을 적용해 지어진 아파트의 많은 가구수는 향후 재건축에 있어 지분 확보에 불리하게 작용합니다.

용적률 완화 전망

용적률 완화 전망에 대하여 알아보겠습니다. 기존의 1기 신도시의 평균 용적률은 198 정도인데요. 요즘에 윤대통령이 되면서 용적률을 500까지 고려하겠다고 하였는데요. 위의 그림은 서울 목동의 신시가지 아파트의 재건축 용적률 변경에 대한 내용입니다. 목동 신시가지 아파트의 지구단위계획이 통과되면서 2만6000여 가구의 재건축이 조속히 전개과정 될 예정입니다. 목동의 주거를 개선함으로써 여의도영등포의 배후 주거 기능을 강화하고 상업지역과 유휴지 재정비를 통해 서울 서남권의 상업문화의 중심지로 목동을 키울 예정입니다.

22년 12월 중순에 국토교통부가 현재 50인 안전진단 기준을 30로 완화하는 방안을 확정하게 된다면 재건축 추진이 한결 나아지고 서울의 실질적인 공급이 더 늘어나게 될 예정입니다.

용적률을 확인해야 하는 이유

앞에서 설명한 용적률을 조금 더 정제된 용어로 표현하면 각 층 바닥면적의 합은 연면적이라고 하고 이 연면적을 대지면적으로 나눈 값을 용적률이라고 합니다. 연면적 divide 대지면적 용적률인 것입니다. 용적률이 부동산에 있어서 중요한 이유는 용적률이 어떤지에 따라 노후화된 아파트를 허물고 새로 짓는 재건축이나 재개발을 할 때 사업성이 달라지기 때문입니다. 기본적으로 각 지역별로 도시경관을 저해하는 무분별한 건축행위를 막기 위해서 도시계획 조례로 용적률을 제한하고 있는데, 이 상한 용적률과 현재 아파트의 용적률 차이에 따라 사업성이 달라진다.

건폐율이란?

대지면적 대비 건축면적의 비율입니다.

대지에 건물을 얼마나 어느정도로 넓게 지을 수 있을지 판단하는 기준입니다. 건폐율은 대지 지면에 공터를 확대하여 채광, 통풍 등을 확보하고 화재 등에 대비하기 위해 정해 놓은 비율로 건폐율이 낮으면 쾌적한 환경에 거주할 수 있겠죠. 반대로 앞으로 건축물을 짓는다고 한다면 건폐율이 큰 곳이 좋아요.건물을 넓게 지을 수 있어 효율성이 높아집니다. 건폐율은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정한 범위 내에서 지자체의 조례를 통해 용도지역별로 제한하고 있는데요. 땅값이 비싼 도시지역은 건폐율이 높고 농림 및 자연한경보전지역에서는 건폐율이 낮습니다.

단지별 공급면적 세대수와 평면도

1단지의 경우 공급면적 기준 96A 79세대, 97B 22세대, 113B 45세대, 114A 81세대, 114D 25세대, 114C 15세대, 165A 4세대, 166B 2세대, 166C 1세대, 166D 1세대이며, 2단지의 경우는 97A 198세대, 98C 19세대, 98B 17세대, 112A 434세대, 112C 96세대, 112B 58세대, 112D 58세대, 162A 17세대, 163B 2세대, 163D 2세대, 164C 4세대로 되어 있고 각 평면도를 보시면 국토교통부 실거래 공개시스템에 의한 실거래가를 확인합니다.

공동주택관리 정보시스템에서 조회합니다. 일부의 경우는 조회가 되지 않을 수 있습니다.

재건축 리모델링 사례

1. 둔촌 주공아파트 1 용도지역 2,3종 일반주거지역 건폐율 한도 5060 이하 용적률 150300 이하 2 이전 건폐율 12 용적율 90 5층, 10층 3 재건축 후 건폐율 18 용적률 273지상 35층 1. 평촌 목련 2단지 아파트 2 이전 건폐율 15 용적율 193 2. 분당 한솔 5단지 2 건폐율 11 용적률 170 대표적 사례로만 봐도 용적률이 낮은 곳에 재건축이 수월하다는 것을 볼 있습니다.

1기 신도시는 대조적으로 용적률이 높아 리모델링 쪽으로 선회하고 있었으나 용적률 500까지 완화를 해준다는 법안이 발의되면서 리모델링보다. 재건축으로 가야 한다는 의견도 많아지고 있습니다. 하지만 건폐율, 용적률이 높아진다는 것은 좋아하는 아파트가 되진 않는다는 의미가 될 수 있으니 마냥 좋아할 일은 아닌 것 같다.

자주 묻는 질문