입주권과 분양권 알아보기(feat매도시 주택수 포함 여부)

입주권과 분양권 알아보기(feat매도시 주택수 포함 여부)

분양권 주택수 포함 되나요? 부동산 대책이 자주 오픈 되고 개정되는 사항이 많습니다.보니 변경된 부분에 대한 적용 내용을 파악하기가 쉽지 않아 곤란한경우가 많으셨을겁니다. 이번에는 분양권 주택수 포함 여부에 대하여 손쉽게 분석해 보도록 하겠습니다. 분양권 주택수 포함 되는 경우도 있고 포함이 되지 않는 경우도 있다고 할 수 있습니다 청약시 분양권 주택수 포함이 됩니다. 청약의 경우는 2018년도에 개정되어 청약 당첨이 되셔서 분양권을 얻으셨다면 이는 주택수에 포함이 됩니다.

입주권의 장단점

조합원 분양가는 일반청약 분양가보다. 저렴합니다. 또, 일반청약으로 나오는 물건은 조합원 분양이 끝난 후에 나오는 것이기 때문에 보통 좋은 동, 좋은 층에 있는 물건은 입주권을 가진 조합원들에게 돌아가기 마련입니다. 시공사 등에서 조합원에게만 제공하는 확장, 가구, 가전 등의 혜택을 받을 있습니다.

입주권은 사실 언제 행사할 수 있는 권리가 될지 아무도 모른다. 정치적 상황에 따라서도 진척되는 정도가 다르기 때문에 그만큼 리스크가 크다.

또한, 재개발, 재건축 등이 될 곳에 미리 부동산을 취득해야 하기 때문에 초기 투자자금이 큰 편입니다.

세금 관련획득 시

세금과 연관된 것들도 있습니다. 첫 번째로는 취득세가 있겠는데, 주택수에 분양권도 포함이 되고 있어서 보유수에 따라 세율이 달라지기 때문에 상황에 따라 납부하게 될 액수는 무시할 수 없을 수 있겠습니다. 위 세율표는 향후 정책에 따라 변동이 될 수 있습니다. 해당되는 세율에 대해서도 헷갈려하시는 분들이 있습니다. 위 표만 보고 있으면 그럴 이유가 전혀 없겠지만, 막상 납부를 하게 될 때에는 보유하고 있던 주택수가 달려져 있는 등 처해있는 상황이 기존과 달라져 있을 수 있으므로 혼돈하는 것이겠고요. 이 부분에 대해서는 기준 시점을 기억해 두시면 되겠는데, 기준이 되는 시점이 매수 혹은 분양을 받을 때입니다.

입주권은 분양권과 취득세 계산이 다릅니다

입주권은 공부상의 철거 완료 신고가 된 경우라 주택 이외 취득세인 4.6가 적용되어 분양권과 차이가 있죠. 그리고 조합원 입주권을 승계하는 취득세는 입주시점 때 전용면적 85제곱미터 이하 2.96, 그 이상인 경우에는 3.16 세율로 한번 더 부과됩니다. 그리고 입주권도 물론 세법에 의거하여 주택 수에 포함됩니다.

현재는 급격한 금리인상으로 부동산 시장이 하락되었고 아직 금리인상 기조가 언제까지 이어지고 다시 금리가 하락할지 모르지만, 지금의 가격은 최소한 무릎정도 된다는 인식이 퍼지면서 계약금만 있으면 매수할 수 있는 청약과 분양권으로 관심이 쏠리고 있습니다.

입주하는 23년 뒤에는 금리 하락으로 지금보다는 시장이 훨씬 나아져있을 거라는 기대감으로 말이죠. 하지만 취득세 등의 세금과 23년이라는 시간제한이 있는 것은 또 다른 제약으로 조심스럽게 접근할 필요가 있습니다.

취득세는 분양가 기준으로 산정할까요?

예를 들어, 분양가 7억원이었던 분양권에 마이너스 피가 5천만 원 붙어서 6억 5천만 원에 매수했다면 취득세는 7억 원으로 계산해야 할지 6억 5천만 원으로 계산해야 할지 궁금하신 분들이 많습니다. 정답은, 6억 5천만 원입니다. 취득세는 주택 취득시점에 취득가액을 기준으로 산정하기 때문입니다. 분양가가 7억이더라도 취득가는 6억5천만원이니 취득가 기준으로 계산하는 게 맞습니다.

분양권 취득세 주택수 판단 시점

위 변경되는 취득세율에 중요 기준이 보유 주택수인 만큼 2 주택을 보유하신 분들이 분양권 매수 시 취득세 적용에 대하여 알고 싶은 점이 많습니다. 예를 들어 2 주택을 보유하신 분이 분양권을 매수하고 입주 시점 전까지 1채를 매도해서 1 주택으로 만들면, 분양권의 실제 입주시점에는 2 주택이 되니 2 주택에 해당하는 취득세 13를 내면 되겠지?라고 생각하시겠지만, 이는 틀린 생각입니다. 취득세 주택수 산정 시점은 입주 시점이 아닌 분양권 획득 시점입니다.

위 예시의 경우 분양권 획득 시점에 주택수가 2채였기 때문에 3 주택에 해당하는 취득세를 납부해야 합니다. 이런 정보 차이로 납부해야 할 금액이 매우 커질 수 있으므로 매수 전 충분히 확인이 필요합니다.

분양권의 장단점

입주권에 비해 초기투자 자금이 적다. 청약에 당첨이 되면 보통 계약금으로 10만 납부하면 되기 때문에 입주권에 비해서는 필요로 하는 초기 자금이 적은편입니다. 또, 이미 아파트 건설이 확정되어 사업이 진행되고 있으므로 좌초되는 것에 대한 리스크가 거의 없습니다.. 그만큼 금융비용도 적게 들어가기 때문에 입주권에 비해 메리트가 있습니다. 첫번째 청약이 되기가 어려워요. 특히, 입지가 좋고 유명브랜드의 아파트는 경쟁이 더욱 치열하기 때문에 로또에 버금가는 행운이 따라야 청약에 당첨될 있습니다.

다만, 분양권 매매를 통해서도 구입할 수있으므로 잘 따져보고 구매여부를 판단하는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문